Entenda agora como funciona o processo de financiamento de imóveis

Realizar o sonho de conquistar o primeiro imóvel ou mesmo aumentar o seu patrimônio adquirindo um apartamento para investimento torna-se muito mais fácil e viável por meio de um financiamento de imóveis.

Há diversos tipos de financiamento, como os oferecidos por programas do governo federal ― financiamento da Caixa Econômica com o FGTS e o Minha Casa, Minha Vida ―, além dos que são oferecidos por instituições financeiras privadas e também os financiamentos diretos pela construtora, que são bem menos burocráticos.

Para usufruir de algum deles, são necessários alguns itens como dispor do valor da entrada e comprovar renda suficiente para arcar com as prestações mensais — ou se enquadrar em uma das faixas de renda que podem receber o subsídio do governo federal por meio dos programas habitacionais.

Para ajudar você a entender melhor como tudo isso funciona, preparamos este post com alguns aspectos que devem ser considerados na hora de utilizar o financiamento de imóveis. Confira!

1. Condições para uso do FGTS

Para utilizar o seu saldo do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) como parte do pagamento do seu financiamento de imóveis, basta que você tenha ao menos três anos, consecutivos ou não, de contribuição com o fundo.

Além disso, também é preciso obedecer a outros critérios, como a localização do imóvel financiado — que precisa ser no município em que você reside ou trabalha. Para conferir as regras de utilização, você pode acessar o Manual do FGTS — Utilização da casa própria.

2. Requisitos do Minha Casa, Minha Vida

O Minha Casa, Minha Vida é um programa do governo federal que oferece subsídio e financiamento de imóveis a juros mais baixos para a população de baixa renda. Para ter direito ao benefício, é preciso atender aos requisitos relacionados às faixas de renda previstas. Entre eles existem:

  • Faixa 1,5 para famílias que recebem até R$2,6 mil: subsídio de até R$13.710 e financiamento com juros de até 5% em até 30 anos;
  • Faixa 2 para famílias que recebem até R$4 mil: subsídios de até R$29 mil , com taxas de juros de até 7% e financiamento que pode chegar a 30 anos;
  • Faixa 3 para famílias que recebem até R$7 mil: não há subsídios, porém as taxas de juros e prazos são diferenciados.

3. Simulações e escolha da instituição financeira

Pesquise sempre a melhor opção para seu caso. Entre nos sites dos bancos, faça simulações e peça orientações à construtora. Um ponto porcentual de diferença pode trazer uma grande economia.

Algumas instituições estabelecem um valor mínimo e máximo para o financiamento de acordo com a renda comprovada. Há também a opção de parcelas decrescentes, dentre outros benefícios. Portanto, vale a pena pesquisar para entender qual delas atende melhor às suas necessidades.

4. Escolha do sistema de financiamento

Existem dois modos de se estabelecer o valor das parcelas em um financiamento imobiliário: o sistema SAC (Sistema de Amortização Constante) e a Tabela PRICE. A principal diferença entre os dois está no valor das parcelas ao longo do contrato.

Na Tabela PRICE as parcelas são iguais do início ao fim, enquanto no sistema SAC elas começam mais altas, inclusive que no PRICE, e reduzem o seu valor ao longo do financiamento.

5. Entrega dos documentos

É necessária a apresentação de documentos como RG, CPF, certidão de nascimento, certidão de casamento e/ou divórcio, escritura do pacto antenupcial (ou nupcial) e registro, de acordo com o regime de casamento.

Outros documentos solicitados:

  • declaração do Imposto de Renda e recibo de entrega;
  • carteira de trabalho (cópia de todas as páginas preenchidas e, no caso de resgate do FGTS);
  • cópia dos três últimos holerites;
  • declaração do empregador;
  • comprovantes de residência atuais de consumo (água, luz, gás ou telefone);
  • extrato do FGTS (se for utilizar o Fundo);
  • caso você tenha renda informal, também é necessário extrato da conta corrente dos últimos seis meses, além do imposto de renda pessoa física.

Após levantamento da documentação, o correspondente bancário confere tudo e envia para a instituição financeira.

6. Análise da documentação e pré-aprovação do crédito

Nessa etapa, além do preenchimento de formulários específicos dos bancos, é feita pesquisa para checar se o cliente não tem restrição financeira na Receita Federal e órgãos de proteção ao crédito. Estando tudo correto, são realizadas entrevistas de pré-aprovação do crédito.

7. Análise jurídica e aprovação do crédito

É a fase em que as instituições bancárias analisam o compromisso financeiro do cliente. Ou seja, a soma de todos os créditos tomados (financiamento para compra de veículos, de móveis etc.), incluindo o do imóvel pretendido, não poderá ultrapassar 30% da renda indicada, seja ela individual ou do casal.

Se houver opção pelo uso do FGTS nessa etapa, também é pesquisado se o cliente tem ou teve outro imóvel. Por norma da CEF, essa prática não é permitida para o uso do Fundo.

8. Assinatura do Contrato

Com toda documentação em ordem, crédito aprovado e FGTS liberado (se for o caso), chegou a hora de assinar o contrato. Nesse momento, lembre-se dos seguintes detalhes:

  • sempre que possível, opte pelo menor prazo para liquidar o empréstimo;
  • analise qual sistema de amortização é ideal para seu bolso;
  • se possível, solicite a amortização de dois em dois anos para abatimento da dívida.

Taxas

É preciso reservar recurso para as taxas obrigatórias a serem pagas no momento da assinatura do contrato:

  • ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): cobrado pelas prefeituras, geralmente é 2% do valor de compra e venda atualizado do imóvel;
  • registro da escritura no cartório: tem como referência o valor atual do imóvel e o valor financiado;
  • assessoria técnica/jurídica de documentistas: os valores podem variar de R$1.350 a R$2 mil.

Como vimos, o financiamento de imóveis facilita a realização do sonho de adquirir o apartamento do jeitinho que você sempre quis. Porém, é um processo com diversas etapas (algumas mais complexas) que serão realizadas melhor com ajuda profissional. Por isso, não deixe de buscar uma empresa capaz de facilitar o processo para você.

Agora que você já sabe como funciona o financiamento de imóveis, entre em contato conosco agora mesmo!

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